Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements et exonérations
Lorsque vous vendez un bien immobilier, la plus-value (différence entre prix de vente et prix d'achat) peut être taxée. Bonne nouvelle pour la plupart des vendeurs lyonnais : la résidence principale est totalement exonérée. Mais pour une résidence secondaire ou un bien locatif, l'impôt peut grimper jusqu'à 36,2%. Voici comment ça marche en 2026.
Qui est concerné par la plus-value immobilière ?
- Résidence principale : exonérée à 100%, peu importe le montant du gain.
- Résidence secondaire : taxable (sauf cas particuliers détaillés plus bas).
- Bien locatif : taxable.
- Terrain à bâtir : taxable, avec abattement spécifique réduit.
- SCI familiale : taxable au prorata des parts.
Comment se calcule la plus-value imposable ?
La plus-value brute est la différence entre prix de vente et prix d'achat majoré. Mais le fisc autorise plusieurs majorations sur le prix d'achat pour réduire la base taxable :
- Frais d'acquisition forfaitaires : 7,5% du prix d'achat (frais de notaire estimés).
- Travaux réalisés : 15% du prix d'achat si vous avez gardé le bien plus de 5 ans, OU le montant réel des travaux (avec factures).
- Frais de cession : déduits du prix de vente (diagnostics, mainlevée d'hypothèque, etc.).
Quels sont les taux d'imposition de la plus-value en 2026 ?
Sur la plus-value imposable (après abattements), vous payez :
| Composante | Taux | Sur quoi |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19% | Plus-value imposable |
| Prélèvements sociaux (CSG/CRDS) | 17,2% | Plus-value imposable |
| Surtaxe (gain > 50 000 €) | 2 à 6% | Tranche au-dessus de 50 k€ |
| Total | 36,2% | jusqu'à 42,2% avec surtaxe |
Abattement pour durée de détention : la clé pour réduire l'impôt
Plus vous gardez longtemps, moins vous payez. Les abattements diffèrent pour l'IR et les prélèvements sociaux :
Pour l'impôt sur le revenu (19%)
- De 6 à 21 ans : 6% par an d'abattement
- 22ème année : 4% supplémentaire
- Exonération totale après 22 ans
Pour les prélèvements sociaux (17,2%)
- De 6 à 21 ans : 1,65% par an
- 22ème année : 1,60%
- De 23 à 30 ans : 9% par an
- Exonération totale après 30 ans
Tous les cas d'exonération de plus-value
- Résidence principale : exonération totale (au moment de la vente).
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition de réinvestir dans sa résidence principale dans les 2 ans.
- Vente d'un bien dont le prix est inférieur à 15 000 € (terrain).
- Vendeur retraité ou invalide sous conditions de ressources (revenu fiscal de référence sous plafond).
- Vente à un organisme HLM ou pour cause d'utilité publique.
- Détention > 30 ans : exonération totale automatique.
Et la plus-value sur les résidences secondaires à Lyon ?
Lyon attire de nombreux propriétaires de résidences secondaires (pied-à-terre, location courte durée Airbnb). En 2026, aucun abattement spécifique ne s'applique : c'est la fiscalité standard avec abattement par durée de détention. Conseil : si vous êtes proche du seuil de 22 ans, attendez si possible - la différence d'impôt peut être colossale.
Comment déclarer et payer la plus-value ?
Bonne nouvelle : vous n'avez rien à faire. C'est le notaire qui calcule, prélève et reverse l'impôt à l'État au moment de la signature de l'acte. Vous recevez simplement le prix net de plus-value sur votre compte. Le montant figure sur l'acte de vente et sur le décompte du notaire.
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Questions fréquentes
La plus-value immobilière est-elle taxée sur la résidence principale ?+
Non. La résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, peu importe le montant du gain et la durée de détention. C'est la principale exception française. Pour une résidence secondaire ou un locatif, c'est différent.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value en 2026 ?+
Le taux global est de 36,2% : 19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 à 6% s'ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Soit jusqu'à 42,2% au total.
Quand est-on totalement exonéré de plus-value immobilière ?+
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Soit 30 ans au total pour une exonération totale. Avant ça, des abattements partiels s'appliquent dès la 6ème année.
Peut-on déduire les travaux du prix de vente pour réduire la plus-value ?+
Oui. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez majorer le prix d'achat de 15% forfaitaire OU du montant réel des travaux avec factures. Choisissez l'option la plus avantageuse. Les frais de notaire d'achat (7,5% forfaitaire) sont aussi déductibles.
Qui calcule et paye la plus-value immobilière ?+
C'est le notaire qui calcule la plus-value, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'État au moment de la signature de l'acte. Vous recevez le prix net de plus-value sur votre compte. Aucune déclaration n'est nécessaire de votre côté.
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