Compromis de vente : tout vérifier avant de signer en 2026

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est l'engagement contractuel des deux parties à conclure la vente. Contrairement à une promesse unilatérale, vendeur ET acheteur sont liés. Le moindre détail oublié peut coûter des dizaines de milliers d'euros. Voici la checklist complète.

Compromis de vente ou promesse unilatérale : quelle différence ?

Les clauses suspensives obligatoires à inclure

Les clauses suspensives permettent à l'acheteur de se rétracter sans pénalité si elles ne se réalisent pas. Pour le vendeur, elles fixent le cadre temporel. Voici les plus importantes :

• Obtention du prêt immobilier : la plus critique. Précise montant, taux max, durée, délai d'obtention (typiquement 45 jours).
• Absence de servitude grave : passage, vue, hypothèque non révélée.
• Droit de préemption urbain : la commune a 2 mois pour préempter (acheter à votre place).
• Absence de vice caché détecté avant signature finale (rare, mais protège l'acheteur).
• État hypothécaire net : pas d'inscription hypothécaire active.
• Pour les copropriétés : absence de gros travaux votés non révélés, pas de litige en cours.

Le délai de rétractation de 10 jours (acheteur uniquement)

Depuis la loi Macron 2015, l'acheteur (s'il est non professionnel) bénéficie de 10 jours calendaires de rétractation après réception du compromis signé (LRAR obligatoire). Pendant ces 10 jours, il peut se rétracter sans aucun motif ni pénalité. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature.

Que vérifier en tant que VENDEUR avant de signer ?

1. Identité de l'acheteur : pièce d'identité valide, profession, situation familiale.
2. Solvabilité de l'acheteur : attestation bancaire d'accord de prêt ou preuve d'apport.
3. Prix de vente exact et modalités (net vendeur ou FAI, mode de paiement).
4. Dépôt de garantie : généralement 5-10% du prix, séquestré chez le notaire.
5. Délai de réalisation : compromis à acte final, typiquement 2-3 mois.
6. Liste des meubles vendus avec le bien (déductible des frais de notaire).
7. Clauses suspensives raisonnables : pas de clauses trop favorables à l'acheteur (taux max trop bas, délais excessifs).
8. Pénalités en cas de désistement de l'acheteur (au moins 10% du prix conservés).

Que vérifier en tant qu'ACHETEUR avant de signer ?

1. Titre de propriété du vendeur : il est bien le propriétaire actuel (pas en succession non finalisée).
2. Dossier de diagnostics technique (DDT) : tous les diagnostics fournis et à jour. Voir liste obligatoire 2026.
3. Règlement de copropriété et 3 dernières AG (pour appartement).
4. Charges de copropriété : montant exact, projets de travaux votés ou en discussion.
5. Taxe foncière de l'année précédente.
6. État hypothécaire du bien : pas d'hypothèque non révélée.
7. Droit de préemption urbain : risque de préemption par la commune.
8. Servitudes : passage, vue, mitoyenneté.
9. Conformité urbanisme : pas de travaux non déclarés (extension, véranda, piscine).
10. Clauses suspensives protectrices : délai d'obtention de prêt suffisant (45-60 jours), taux max réaliste.

Faut-il signer chez le notaire ou sous seing privé ?

Toujours chez le notaire. Un compromis sous seing privé est légal mais ultra risqué :

• Le notaire vérifie les titres et l'historique du bien (hypothèques, préemption, urbanisme).
• Il rédige les clauses suspensives correctement (un compromis mal rédigé peut être attaqué).
• Il séquestre le dépôt de garantie sur un compte tiers sécurisé.
• Il notifie l'acheteur par LRAR et fait courir le délai de rétractation correctement.
• Coût supplémentaire : 0 € (les frais sont inclus dans ceux de l'acte final).

Que se passe-t-il si une clause suspensive n'est pas réalisée ?

Si l'acheteur n'obtient pas son prêt dans le délai prévu, ou si la commune préempte, le compromis est caduc de plein droit. Le dépôt de garantie est intégralement restitué à l'acheteur. Le vendeur est libéré de son engagement et peut remettre en vente.

Délai entre compromis et acte final

Typiquement 2 à 3 mois entre la signature du compromis et celle de l'acte définitif. Ce délai sert à : finaliser le prêt acheteur (45 jours), réaliser les diagnostics manquants, contrôler l'urbanisme, libérer le bien si occupé. Au-delà de 4 mois, vendeur ou acheteur peut renégocier ou se désengager.

Estimez d'abord, signez ensuite

Avant même la signature d'un compromis, assurez-vous que le prix est juste. Notre outil d'estimation gratuite donne une fourchette indicative en 2 minutes. Une visite gratuite d'agence partenaire la précise.