Charges récupérables vs non récupérables : la liste complète 2026

Quand vous louez un bien en copropriété, vous payez des charges de copropriété. Mais seule une partie peut être refacturée au locataire (« charges récupérables »). L'autre partie reste à votre charge (« non récupérables »). La liste est fixée par décret du 26 août 1987. Voici ce qui s'applique en 2026.

Le principe : qui paye quoi ?

• Charges récupérables (locataire) : tout ce qui correspond à l'usage du bien (eau, chauffage, ascenseur, entretien courant).
• Charges non récupérables (propriétaire) : tout ce qui correspond à la propriété et conservation du bien (gros travaux, ravalement, honoraires syndic).

Charges récupérables : la liste complète

Ascenseur et monte-charge

• Électricité de fonctionnement
• Petites réparations courantes
• Contrat d'entretien obligatoire
• Contrôle technique annuel

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

• Consommation d'eau et combustible
• Entretien courant des installations
• Petites réparations (joint, robinetterie collective)
• Relevés et frais d'individualisation

Parties communes

• Électricité de l'éclairage
• Nettoyage et balayage
• Petites réparations (ampoules, vitres)
• Entretien des espaces verts
• Frais de personnel d'immeuble (gardien)

Taxes et redevances

• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
• Redevance assainissement (selon contrat local)

Charges NON récupérables : la liste

• Honoraires du syndic
• Ravalement de façade
• Réfection de la toiture
• Remplacement de la chaudière collective
• Remplacement de l'ascenseur
• Mise aux normes (PMR, sécurité incendie)
• Travaux votés en AG de plus de 1 000 €
• Assurance du propriétaire sur les parties communes
• Frais d'administration et de gestion

Comment refacturer les charges au locataire ?

Deux options possibles dans le bail :

Option 1 : provisions sur charges + régularisation annuelle

Le propriétaire encaisse une provision mensuelle (estimation) auprès du locataire, et fait une régularisation annuelle sur la base des comptes réels du syndic. Si trop perçu : remboursement. Si pas assez : complément à payer. C'est le mode obligatoire dans le bail nu.

Option 2 : forfait de charges (bail meublé uniquement)

Le locataire paye un forfait mensuel fixe, sans régularisation. Le propriétaire prend le risque si les charges réelles dépassent le forfait. Cette option n'est autorisée qu'en bail meublé.

Quels justificatifs fournir au locataire ?

• Décompte annuel détaillé par catégorie de charges.
• Période de mise à disposition des justificatifs : 6 mois après l'envoi du décompte.
• Pièces du syndic : comptes annuels, factures, PV d'AG.
• Délai de contestation du locataire : 3 ans après le décompte.

Erreurs fréquentes à éviter

• Refacturer les honoraires de syndic au locataire (illégal).
• Demander un acompte sur travaux votés en AG au locataire (illégal).
• Ne pas réaliser la régularisation annuelle dans les délais (3 mois après réception comptes syndic).
• Pas de décompte détaillé envoyé au locataire (motif de litige fréquent).

Vous voulez louer ? Faites estimer le potentiel

Avant de mettre en location, calculez votre rentabilité nette en intégrant les charges non récupérables. Notre outil d'estimation donne aussi le loyer moyen au m² par quartier.