Bail meublé ou nu en 2026 : différences, fiscalité, rentabilité
Louer son bien en meublé ou en nu n'est pas qu'une question d'inventaire. Le choix impacte le loyer, la durée du bail, la fiscalité, le type de locataire, et la rentabilité finale. Voici le comparatif complet 2026 pour décider.
Quelles différences principales entre meublé et nu ?
| Critère | Bail meublé | Bail nu |
|---|---|---|
| Durée minimale | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois |
| Préavis propriétaire | 3 mois | 6 mois |
| Dépôt de garantie | 2 mois max | 1 mois max |
| Loyer pratiqué | +10 à +20% vs nu | Référence |
| Inventaire obligatoire | Oui (11 équipements min) | Non |
| Régime fiscal | BIC (LMNP/LMP) | Revenus fonciers |
| Régularité locataire | Plus de turnover | Plus stable |
L'avantage fiscal majeur du meublé : le statut LMNP
Le bail meublé permet le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Avantage : amortir le bien et le mobilier et annuler souvent 100% de l'impôt sur les loyers pendant 15-20 ans. Voir notre guide LMNP complet.
L'avantage du nu : stabilité et simplicité
- Locataires plus stables : moyenne 4-5 ans vs 1-2 ans en meublé.
- Pas d'inventaire à gérer et à renouveler.
- Pas de mobilier à remplacer ni à entretenir.
- Profil locataire : familles, couples établis (vs étudiants/jeunes actifs en meublé).
- Régime des revenus fonciers simple à déclarer (sans expert-comptable).
L'inventaire obligatoire en meublé
Pour qu'un bail soit qualifié de meublé, le logement doit comporter au minimum 11 équipements fixés par décret de 2015 :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur (ou un compartiment > -6°C)
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Comparaison de rentabilité sur 10 ans
Bien à 200 000 € loué 850 € en nu ou 1 020 € en meublé (+20%). TMI 30%. Charges 200 €/mois (assurance, copro, entretien).
| Poste sur 10 ans | Bail nu | Bail meublé (LMNP réel) |
|---|---|---|
| Loyers cumulés | 102 000 € | 122 400 € |
| Charges et entretien cumulés | -24 000 € | -28 000 € |
| Impôts (TMI 30% + PS 17.2%) | -37 000 € | 0 € (amortissement) |
| Cash-flow net 10 ans | 41 000 € | 94 400 € |
Quand choisir le bail nu ?
- Vous voulez la simplicité maximale : pas d'inventaire, pas de mobilier, pas d'expert-comptable.
- Vous ciblez des locataires stables (familles) pour minimiser le turnover.
- Le bien est en zone tendue avec encadrement des loyers : peu de marge de manœuvre.
- Votre TMI est bas (0 ou 11%) : l'avantage LMNP est moins déterminant.
Quand choisir le bail meublé ?
- Vous voulez optimiser fiscalement avec LMNP en régime réel.
- Votre TMI est élevé (30% ou plus) : l'amortissement annule l'impôt.
- Le bien est près d'une université ou d'un pôle économique : étudiants et jeunes actifs.
- Vous cherchez à valoriser +10-20% le loyer face au nu.
- Vous acceptez plus de turnover et la gestion d'inventaire.
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Questions fréquentes
Quelle différence entre bail meublé et bail nu ?+
Durée : 1 an meublé (9 mois étudiant) vs 3 ans nu. Préavis locataire : 1 mois vs 3 mois. Dépôt de garantie : 2 mois max vs 1 mois max. Loyer pratiqué : +10 à +20% en meublé. Inventaire obligatoire (11 équipements) uniquement en meublé. Fiscalité BIC (LMNP/LMP) vs revenus fonciers.
Le bail meublé est-il plus rentable que le bail nu ?+
Oui, généralement. Loyer +10-20%, et fiscalité avantageuse en LMNP réel (amortissement annule l'impôt 15-20 ans). Sur 10 ans, le cash-flow net peut être 2-3x supérieur, surtout pour les TMI 30%+. Mais nécessite plus de gestion (inventaire, turnover, expert-comptable).
Quels équipements pour qualifier un bail de meublé ?+
11 équipements minimum fixés par décret 2015 : literie avec couette, volets/rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, frigo et congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. Inventaire annexé au bail obligatoire.
Le bail nu offre-t-il une meilleure stabilité locative ?+
Oui. La durée moyenne d'occupation en bail nu est de 4-5 ans (familles, couples établis) contre 1-2 ans en meublé (étudiants, jeunes actifs en mobilité). Moins de vacance locative, moins de frais de remise en état, mais loyer 10-20% inférieur.
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